農民一塊宅基地值多少錢?城市居民可能并沒有太多概念。一些數據可以為我們提供些直觀的感受。
600平方米42萬元,1000平方米170萬元,這兩份報價涉及的宅基地所在省份一南一北,在12月中旬出現在同一土地流轉平臺上,轉讓信息中標注的“流轉年限”均是70年。
農民無償獲得的宅基地可以轉讓嗎?當前法律是允許的,但有諸多前置條件。
從該土地流轉平臺來看,包括上述兩宗地塊在內,該平臺上眾多宅基地轉讓信息下方都單獨標注了:宅基地轉讓非同一農村集體經濟組織成員不得受讓該宅基地使用權?!吨腥A人民共和國農村土地承包法》規定:“流轉期限不得超過承包期的剩余期限。”
2019年8月,全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案,其中規定國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
上述兩宗宅基地單價約合700元/平方米和1700元/平方米,這與國有住宅用地動輒上萬元的單價相比,價格看似不高,但考慮到農戶獲得宅基地幾乎沒有成本支出,如能最終成交,這個收益也已經足夠誘人。
新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式實施,屆時,“有償退出”的宅基地流轉會形成一陣風潮嗎?
不過,《土地管理法》并未詳細規定宅基地能退給誰,或者誰可以買宅基地使用權。而這將直接影響到宅基地流轉的可操作性。
此前一些政府部門規定,宅基地只能在本集體內部流轉,或者退給集體組織。即集體之外,包括城市戶口的居民不能下鄉購買宅基地。
今年5月6日,國家發改委召開專題新聞發布會,介紹關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的有關情況,相關負責人在會上強調,城里人到農村買宅基地的口子不能開,按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破,嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
政策上雖有諸多限制,但宅基地在民間私下的轉讓卻已屢見不鮮,漸成風氣。
比如,上述宅基地在土地流轉網站上明碼標價公開轉讓,與相關政策規定是否相違?因為看不到相關成交信息,很難下判斷其受讓對象是否是集體內部人士,或者是否是轉讓方所在的集體組織有償收回了上述宅基地。
不過,如宅基地持有者想把地塊退給其所在集體組織,是否還需要通過網絡平臺來轉讓?這看似是個大費周章、不盡合理的行為。
農業農村部部長韓長賦也曾在“農業農村部農村改革40年專題會”上表示,隨著農村社會人口結構的深刻變化,(宅基地制度)實踐中面臨許多新情況新問題,一戶多宅、超標占地等現象比較突出,城鎮居民到農村購地建房禁而不止。
民間自發、私自轉讓宅基地逐漸增多之際,地方政策監管還在不斷強化。
海南省自然資源和規劃廳日前出臺的《海南省農村宅基地管理試點辦法》規定,對于閑置宅基地及住宅,通過自愿協商等方式,由農村集體經濟組織有償收回。
今年11月16日,韓長賦在江西調研時強調,要進一步加強宅基地管理,保障農民住房權益,讓農民住有所居。在此基礎上,要探索盤活閑置宅基地和農房,增加農民財產性收入。
但如果依然對流轉的渠道進行管控,只能允許內部流轉,是否有利于消化閑置的宅基地?是否有利于增加農民財產性收入?
近段時間,一些專家學者就宅基地問題密集發聲,呼吁擴大宅基地流轉范圍,賦予宅基地更多權利。
全國政協經濟委員會副主任劉世錦近日在多個場合提出,明年要加大六方面的改革,其中第一就是通過城鄉要素流動加快大都市圈發展。“最近《土地管理法》給農村集體建設用地入市開了一個口子,但是宅基地朝外流轉還不允許,這個改革必須加快,否則大都市圈的潛能,只能是看得見、抓不住。”
12月6日,在中國(深圳)綜合開發研究院主辦的“協同創新高端論壇”上,清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示,《土地管理法》修改后仍然把宅基地流轉配置限于集體經濟內部,或者退給集體經濟組織,或者轉讓給周邊的鄰居。雖然是鼓勵有償退出,但沒有退出的渠道,農戶不會交給集體,也不會轉讓給周邊的鄰居,因為農村實行一戶一宅,大量的房子閑置在那里。
他表示,我國城市建設用地9萬平方公里,農村建設用地19萬平方公里,農村人口已經下降到50%以下,但農村建設用地存量卻是城市建設用地的兩倍以上。農村的建設用地里面70%是宅基地,由于大量的人口進城,宅基地大量閑置。
“有人說閑置3000萬畝,相當于城市住宅用地的總和。”蔡繼明稱。
他表示,宅基地只有使用權、居住權,沒有收益權、抵押權和轉讓權,而城市的宅基地具有完整的用地權。大量的離退休干部、公職人員和一些大學生,他們希望能夠參與鄉村振興,但到了農村沒有落腳之地怎么辦?
在《土地管理法》修訂完成之后,蔡繼明表示正在關注《物權法》的修改。他認為,希望能夠通過《物權法》的修改,賦予城鄉建設用地包括宅基地同等的權利。
在上述論壇上,中央黨校(國家行政學院)政治與法律教研部教授宋志紅表示,雖然外界對于今年《土地管理法》的修改評價不一,但該法也為未來的改革探索留下了空間。
在她看來,雖然法律修改并未允許宅基地直接入市,但流轉之路也并未完全堵死。
本輪《土地管理法》修改時刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設,需要使用土地,必須使用國有土地”的規定,允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記,并經本集體經濟組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下,通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。
集體經營性建設用地可以依法入市,那宅基地與集體經營性建設用地之間能否關聯起來?
宋志紅表示,存量宅基地入市不是農民自己把自己家的地賣了入市,宅基地入市需要經過退出途徑,即農民把他的宅基地退出給農村經營經濟組織,然后對這些地進行整治和規劃調整之后,納入經營性建設范圍,開展經營性建設用地入市,這同時為集體經營性建設用地入市提供了龐大的蓄水池。
農業農村部農村經濟研究中心研究員廖洪樂此前也曾對記者表示,建議不要對宅基地流轉進行過多限制,也可以將一些閑置的宅基地轉化成集體經營性建設用地,在符合政策的前提下入市。
今年5月,《中共中央、國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》也提出,允許村集體在農民自愿前提下,依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。
以此觀之,這種宅基地曲線入市的思路開始被決策層采納,但依然設置了前提條件:村集體是流轉的主導力量,而非農戶自身。
在新版《土地管理法》即將正式實施之際,自然資源部等部門正在抓緊制定《土地管理法實施條例》,其是否會對宅基地流轉做出更為明晰的規定,業界也將拭目以待。