日前,國土資源部、住房城鄉建設部印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(以下簡稱《方案》),在全國13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。就此,南方農村報專訪了中國社科院教授黨國英和廣東地合網科技有限公司總經理羅亞維。他們認為,改革直接打開了農村集體建設用地入市通道。但村集體開發時要尊重村民意愿,不可與民爭利,同時要警惕集體租賃房成炒作對象。
13個城市確定開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,廣東佛山市為試點城市之一。圖為佛山市禪城區羅南村。
(文|南方農村報記者王磊)
分享城市化紅利村民增獲利途徑
兩部委表示,《方案》的出臺是為了增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,構建購租并舉的住房體系,構建城鄉統一的建設用地市場。對此,羅亞維深有感觸。他認為,近年來房價一路飆高,遠超正常收入水平,年輕人買房很難。《方案》的出臺可在一定程度上抑制房價、抑制炒房,緩解住房供需矛盾,給年輕人提供一個緩沖期。
城市化進程不可避免要占用大量農村集體土地。但在傳統的征地模式下,村集體和村民獲得的只是一次性征地補償收入,收入方式單一,村民未來生活、發展受到很大限制。“允許村集體自行開發運營租賃房,村集體保留土地所有權,村民可以獲得長期穩定收益,能真正分享城市化發展紅利。”羅亞維說。
“從政策層面講,集體經營性建設用地入市一直存在諸多障礙,但市場卻廣泛存在。”黨國英表示,此次改革正是對集體經營性建設用地入市政策的松動,更直接地打開了農村集體建設用地入市的通道。此外,試點要求村集體建設租賃房要統一規劃、完善配套服務,這有利規范、提升租賃市場。
租賃房供應增加教育醫療要跟上
《方案》指出,在供應對象上,試點項目用地以滿足新市民合理住房需求為主。
羅亞維介紹,長期以來,中國人重購輕租,中國租房率不足10%,而歐洲國家租房率近50%。試點給畢業大學生、進城農民工等群體帶來了新的選擇,這將改變人們的傳統消費觀念。“村集體開發省了征地環節,開發成本會下降,租金有吸引力。”
黨國英認為,13個試點城市如廣州、佛山等地的城中村和城郊一直存在村民出租行為,而且市場規模大,房源供應較為充足。如果村集體再開發租賃房,意味著房源供應增加,但需求短期內并不會顯著增加,客觀上會和村民形成競爭關系,可能拉低租房價格。同時,村集體開發時要保留部分集體收入,“對村民來說,收入影響不好判斷。”
黨國英稱,試點城市村集體建設用地大都已被占用,或建廠房、或建店鋪,短期內不可能有大量閑置集體建設用地入市,即便收回騰退,也需要時間。此外,集體建設用地往往不連片,如果只是簡單地建一兩棟樓房,教育、醫療配套跟不上,便不具備吸引力,“因此,對房地產或租賃市場短期不會有太大影響。”
羅亞維也持相同看法。他認為,此次改革對區域的房地產或租賃市場有一定影響,但影響會是緩慢的。在地鐵等交通發達的沿線,村集體建設租賃房具備很大開發價值,會對租賃市場產生較大影響;但在城市核心區,沒有大量的閑置集體建設用地流入市場,影響不會太大。
廣佛肇錯位發展滿足不同需求者
在羅亞維看來,肇慶入選試點名單有些意外,“相對廣州、佛山而言,肇慶或許能帶來不同的發展可能。”
肇慶是一個旅游城市,緊挨珠三角核心區,可發展分時度假等短途旅游產品。羅亞維認為,肇慶可利用集體建設用地多,隨著周邊快速交通的發展,村集體建設租賃房的空間較大。
羅亞維介紹,三個試點城市中,廣州可解決一線城市人口生活居住問題;佛山外來人口多,存在大量農村住宅租賃,但其配套設施與市區比“完全是兩個世界”,作為試點,佛山會完善相關配套,解決外來人口居住問題;與廣州、佛山不同,田園綜合體、生態開發模式可能在肇慶大行其道,“租賃不只是解決居住問題,也可以是享受生活的機會。”
集體開發忌盲目細化政策待跟上
在開發集體租賃房過程中,黨國英建議要尊重村民主體意愿,對于已占用的集體經營性建設用地不要盲目拆除或收回;其次,集體租賃房建設要有前瞻性,不要建“筒子樓”要建單元樓,不能低端建設,配套服務設施一定要完善;再者,不要與民爭利,集體性租賃房不能盲目大幅開發,否則房租下降會導致村集體、村民收入下降,也影響市場穩定。
“在試點過程中,還需警惕集體租賃住房變成新一輪的房產投資。”羅亞維建議,管理細則需對租賃和轉租行為進一步規范,以規避投資租賃。集體租賃房進入市場,在不動產登記時可明確享受租售同權,但租賃者必須尋找合法房屋,否則,租賃者必須承擔無法享受租購同權的風險,從而避免投機性租賃。（南方農村報）
APP下載
