日前,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》(以下簡稱《方案》),在全國13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。就此,南方農(nóng)村報專訪了中國社科院教授黨國英和廣東地合網(wǎng)科技有限公司總經(jīng)理羅亞維。他們認(rèn)為,改革直接打開了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市通道。但村集體開發(fā)時要尊重村民意愿,不可與民爭利,同時要警惕集體租賃房成炒作對象。
13個城市確定開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,廣東佛山市為試點城市之一。圖為佛山市禪城區(qū)羅南村。
(文|南方農(nóng)村報記者王磊)
分享城市化紅利村民增獲利途徑
兩部委表示,《方案》的出臺是為了增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,構(gòu)建購租并舉的住房體系,構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。對此,羅亞維深有感觸。他認(rèn)為,近年來房價一路飆高,遠(yuǎn)超正常收入水平,年輕人買房很難。《方案》的出臺可在一定程度上抑制房價、抑制炒房,緩解住房供需矛盾,給年輕人提供一個緩沖期。
城市化進(jìn)程不可避免要占用大量農(nóng)村集體土地。但在傳統(tǒng)的征地模式下,村集體和村民獲得的只是一次性征地補償收入,收入方式單一,村民未來生活、發(fā)展受到很大限制。“允許村集體自行開發(fā)運營租賃房,村集體保留土地所有權(quán),村民可以獲得長期穩(wěn)定收益,能真正分享城市化發(fā)展紅利。”羅亞維說。
“從政策層面講,集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市一直存在諸多障礙,但市場卻廣泛存在。”黨國英表示,此次改革正是對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策的松動,更直接地打開了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的通道。此外,試點要求村集體建設(shè)租賃房要統(tǒng)一規(guī)劃、完善配套服務(wù),這有利規(guī)范、提升租賃市場。
租賃房供應(yīng)增加教育醫(yī)療要跟上
《方案》指出,在供應(yīng)對象上,試點項目用地以滿足新市民合理住房需求為主。
羅亞維介紹,長期以來,中國人重購輕租,中國租房率不足10%,而歐洲國家租房率近50%。試點給畢業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城農(nóng)民工等群體帶來了新的選擇,這將改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)消費觀念。“村集體開發(fā)省了征地環(huán)節(jié),開發(fā)成本會下降,租金有吸引力。”
黨國英認(rèn)為,13個試點城市如廣州、佛山等地的城中村和城郊一直存在村民出租行為,而且市場規(guī)模大,房源供應(yīng)較為充足。如果村集體再開發(fā)租賃房,意味著房源供應(yīng)增加,但需求短期內(nèi)并不會顯著增加,客觀上會和村民形成競爭關(guān)系,可能拉低租房價格。同時,村集體開發(fā)時要保留部分集體收入,“對村民來說,收入影響不好判斷。”
黨國英稱,試點城市村集體建設(shè)用地大都已被占用,或建廠房、或建店鋪,短期內(nèi)不可能有大量閑置集體建設(shè)用地入市,即便收回騰退,也需要時間。此外,集體建設(shè)用地往往不連片,如果只是簡單地建一兩棟樓房,教育、醫(yī)療配套跟不上,便不具備吸引力,“因此,對房地產(chǎn)或租賃市場短期不會有太大影響。”
羅亞維也持相同看法。他認(rèn)為,此次改革對區(qū)域的房地產(chǎn)或租賃市場有一定影響,但影響會是緩慢的。在地鐵等交通發(fā)達(dá)的沿線,村集體建設(shè)租賃房具備很大開發(fā)價值,會對租賃市場產(chǎn)生較大影響;但在城市核心區(qū),沒有大量的閑置集體建設(shè)用地流入市場,影響不會太大。
廣佛肇錯位發(fā)展?jié)M足不同需求者
在羅亞維看來,肇慶入選試點名單有些意外,“相對廣州、佛山而言,肇慶或許能帶來不同的發(fā)展可能。”
肇慶是一個旅游城市,緊挨珠三角核心區(qū),可發(fā)展分時度假等短途旅游產(chǎn)品。羅亞維認(rèn)為,肇慶可利用集體建設(shè)用地多,隨著周邊快速交通的發(fā)展,村集體建設(shè)租賃房的空間較大。
羅亞維介紹,三個試點城市中,廣州可解決一線城市人口生活居住問題;佛山外來人口多,存在大量農(nóng)村住宅租賃,但其配套設(shè)施與市區(qū)比“完全是兩個世界”,作為試點,佛山會完善相關(guān)配套,解決外來人口居住問題;與廣州、佛山不同,田園綜合體、生態(tài)開發(fā)模式可能在肇慶大行其道,“租賃不只是解決居住問題,也可以是享受生活的機會。”
集體開發(fā)忌盲目細(xì)化政策待跟上
在開發(fā)集體租賃房過程中,黨國英建議要尊重村民主體意愿,對于已占用的集體經(jīng)營性建設(shè)用地不要盲目拆除或收回;其次,集體租賃房建設(shè)要有前瞻性,不要建“筒子樓”要建單元樓,不能低端建設(shè),配套服務(wù)設(shè)施一定要完善;再者,不要與民爭利,集體性租賃房不能盲目大幅開發(fā),否則房租下降會導(dǎo)致村集體、村民收入下降,也影響市場穩(wěn)定。
“在試點過程中,還需警惕集體租賃住房變成新一輪的房產(chǎn)投資。”羅亞維建議,管理細(xì)則需對租賃和轉(zhuǎn)租行為進(jìn)一步規(guī)范,以規(guī)避投資租賃。集體租賃房進(jìn)入市場,在不動產(chǎn)登記時可明確享受租售同權(quán),但租賃者必須尋找合法房屋,否則,租賃者必須承擔(dān)無法享受租購?fù)瑱?quán)的風(fēng)險,從而避免投機性租賃。（南方農(nóng)村報）
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