1、什么是農(nóng)村宅基地?
宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地。
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有。依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。
農(nóng)民對宅基地依法享有使用權(quán),有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。
2、農(nóng)村村民申請宅基地需要哪些條件?
以河北省為例,《河北省宅基地管理辦法》第七條規(guī)定,農(nóng)村村民符合下列條件之一的,可以申請宅基地:
(一)因子女結(jié)婚等原因確需分戶,缺少宅基地的;
(二)外來人口落戶,成為本集體經(jīng)濟組織成員,沒有宅基地的;
(三)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),需要搬遷的。
3、農(nóng)村村民有哪些情形申請宅基地不予批準(zhǔn)?
《土地管理法》第六十二條規(guī)定:農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。
以河北省為例,《河北省宅基地管理辦法》第九條規(guī)定:農(nóng)村村民有下列情形之一的,不予批準(zhǔn)使用宅基地:
(一)年齡未滿十八周歲的;
(二)原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的;
(三)出賣或者出租村內(nèi)住房的。
4、宅基地如何申請、報批?
符合宅基地申請條件的農(nóng)戶,以戶為單位提出宅基地和建房(規(guī)劃許可)書面申請。占用村集體所有土地的,農(nóng)戶直接向村民委員會提出申請,經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后,由村級組織簽署意見,報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。占用村民小組集體所有土地的,農(nóng)戶向村民小組提出申請。村民小組收到申請后,應(yīng)提交村民小組會議討論,并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。公示無異議或異議不成立的,村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村民委員會審查。村民委員會重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的,由村級組織簽署意見,報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。
農(nóng)村村民住宅用地,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地和未利用地的,依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要切實履行屬地責(zé)任,優(yōu)化審批流程,提高審批效率,加強事中事后監(jiān)管,組織做好農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可有關(guān)工作,為農(nóng)民提供便捷高效的服務(wù)。
5、農(nóng)村村民建新房宅基地面積的審批標(biāo)準(zhǔn)是什么?
以河北省為例,《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第十三條規(guī)定,本省依法實行農(nóng)村村民一戶一處宅基地制度。農(nóng)村宅基地的面積按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山區(qū)縣(市),每處宅基地不得超過二百平方米;
(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山區(qū)縣(市),每處宅基地不得超過二百三十三平方米;
(三)壩上地區(qū),每處宅基地不得超過四百六十七平方米。
縣(市)人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況,在前款規(guī)定的限額內(nèi)規(guī)定農(nóng)村宅基地的具體標(biāo)準(zhǔn)。
6、宅基地超面積如何處理?
《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定,農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準(zhǔn)建房占用宅基地的,按照批準(zhǔn)面積予以以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的,按以下規(guī)定處理:1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的,無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn),均按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。1987年《土地管理法》實施后,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的,在補辦相關(guān)用地手續(xù)后,依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記,超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定,予以確權(quán)登記。
7、農(nóng)村村民一戶是否可擁有多處宅基地?
《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。同時規(guī)定,人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū),縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上,可以采取措施,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定:農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅,禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的,應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求,將原宅基地交還村集體。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題,要按照有關(guān)政策規(guī)定分類進行認(rèn)定和處置。
8、農(nóng)村宅基地是否能繼承?
農(nóng)村宅基地不能單獨繼承。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,依法確定給農(nóng)村村民使用。因此,村民只有宅基地使用權(quán),不能隨意對宅基地進行處置。宅基地不屬于遺產(chǎn),不能被繼承。宅基地上的房屋可以繼承。
9、城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購置宅基地?
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定,加強農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地,嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
10、宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎?
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下,鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉(zhuǎn)讓示范合同等方式,引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為,轉(zhuǎn)讓合同生效后,應(yīng)及時辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。
11、農(nóng)村房屋出租應(yīng)注意哪些問題?
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的,要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。
12、已進城落戶的村民是否還具有原宅基地使用權(quán)?
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”,不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。
《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定,農(nóng)民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。
《土地管理法》第六十二條規(guī)定,國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。
13、盤活利用閑置宅基地和閑置住宅的方式有哪些?
根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》,主要有三種方式:
一是鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。
二是鼓勵利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。
三是支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式,開展農(nóng)村閑置宅基地整治,依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策,為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。
14、國家支持哪些組織和個人盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》規(guī)定,支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目。引導(dǎo)企業(yè)參與盤活利用工作。
15、盤活利用閑置宅基地和閑置住宅應(yīng)遵守的底線是什么?
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》規(guī)定,各地要進一步加強宅基地管理,對利用方式、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、租賃期限、流轉(zhuǎn)對象等進行規(guī)范,防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā),確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。
要堅決守住法律和政策底線,不得非法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地,嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。
要切實維護農(nóng)民權(quán)益,不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”,不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。
16、怎樣解決宅基地使用權(quán)糾紛?
《土地管理法》第十四條規(guī)定,土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理。
單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴。
在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。